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世界熱點(diǎn)!房貸利率進(jìn)入“3時(shí)代”!“提前還貸”這筆賬,究竟該怎么算?

來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道    2023-02-15 10:20:44


【資料圖】

“線上根本約不到”

“線下排隊(duì)2-6個月不等”

眼下最熱的話題,莫過于“提前還房貸”。

那么為何大家突然都選擇提前還貸?我們又能不能跟風(fēng)呢?本期3分鐘一起分析下。

一、為何很多人選擇提前還貸?

1月5日,央行、銀保監(jiān)會宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制。

(來源:中國銀行官方網(wǎng)站)

多地房貸利率自此開始密集被下調(diào)。據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù),截至今年1月30日,中國已經(jīng)有30城下調(diào)首套房貸款利率下限,除蘭州外,其余29個城市房貸利率均已處于“3時(shí)代”。

隨之而來的,是越來越多有房貸的人盤算起“提前還貸”的事。

有網(wǎng)友調(diào)侃稱:這是不想給銀行“打工”了……

那么房貸利率下調(diào)對于大家來說不是好事嗎?為什么忽然都著急還錢了呢?

原因有很多,其中有三點(diǎn)最值得關(guān)注:

一來,不少人的房貸利率遠(yuǎn)高于當(dāng)前房貸利率水平。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2022年以前買房的小伙伴,不少人的執(zhí)行房貸利率都超過了5%。

關(guān)于這塊,有小伙伴可能想問:現(xiàn)在主流的房貸利率定價(jià)方式是LPR浮動利率,那么在每年重新定價(jià)時(shí), 房貸利率不是會隨著LPR下調(diào)而下調(diào)么?

浮動利率定價(jià)方式= LPR(貸款市場報(bào)價(jià)利率)+基點(diǎn)(1個基點(diǎn)是0.01%)

這話沒錯,但問題是“基點(diǎn)”在合同期限內(nèi)是固定不變的,且在市場較熱的時(shí)候還可能被銀行定的比較高。

因而即便每年有重新調(diào)整的機(jī)會,不少存量房貸利率依舊明顯高于當(dāng)前房貸利率。

二來,2022年,大家的理財(cái)收益普遍不佳。

過去一年,股票、基金市場較為震蕩,一貫穩(wěn)健的銀行理財(cái)產(chǎn)品也曾兩次出現(xiàn)大面積“破凈”現(xiàn)象。

也就是說,大家全年在投資上大概率是虧錢的,也就談不上收益率能覆蓋貸款利率了。

另外,大家對樓市的預(yù)期開始回歸理性。

如此綜合考慮下來,“提前還房貸”省利息的優(yōu)點(diǎn)在眼下也就顯得更有吸引力了。

二、“提前還房貸”究竟能省多少錢?

舉個簡單的例子。

假設(shè)A在2018年10月購買了首套房,融360的數(shù)據(jù)顯示,當(dāng)月全國首套房貸款平均利率處在了5.71%的階段性高點(diǎn)。

基于此,再假設(shè)A以等額本息、固定利率5.71%的方式還100萬的商業(yè)貸款(只為簡單說明問題),貸款年限30年,2018年10月首次還款,那么:

每月還款額為5810.34元

應(yīng)還利息總額為109.17萬元

眼下A打算在2023年2月提前還貸20萬元(剩余貸款部分:仍用等額本息,利率未變,還款期限不變),那么:

每月還款額為4555.07元

相比不提前還款,節(jié)省利息17.53萬元

再進(jìn)一步,A打算2023年2月一次性還清放貸,那么:

其需要準(zhǔn)備現(xiàn)金92.57萬元

相比不提前還款,節(jié)省的利息總額為81.15萬元

可見, 提前還房貸,無論選擇還部分還是選擇還清,都能省一大筆錢。

三、提前還房貸前,你要考慮清楚這些事

討論到這里,大家最關(guān)心的問題來了:眼下有房貸且手頭上有大筆流動資金的人,最好的選擇就是 “提前還房貸”嗎?

3分鐘的答案是不一定!

因?yàn)槊總€人的情況并不一樣,究竟要不要提前還,除了考慮資金外,還需要進(jìn)一步分析:

第一,判斷下自己的投資理財(cái)能力強(qiáng)不強(qiáng)。

2022年市場整體賺錢效應(yīng)是不佳,但不代表始終會如此。

如果你的投資理財(cái)能力較強(qiáng),未來用提前還貸的錢做投資大概率可以拿到比貸款利率更高的收益,那么不管房貸利率多高都沒必要著急還錢。

第二,權(quán)衡下自己房貸的還款方式、還款時(shí)間。

一般來說,房貸有兩種還款方式:等額本息和等額本金。

它們的算法較為復(fù)雜,我們可以簡單的理解下:

等額本息,月還款金額固定,但前期償還利息多、本金少。

等額本金,月還款金額會越來越少,它是把還款期內(nèi)貸款總額等分,每月償還同等本金和剩余貸款產(chǎn)生的利息。

基于此,有業(yè)內(nèi)人士建等額本息下,貸款周期的前1/2期限內(nèi)提前還貸更為劃算;而等額本金則最好是在貸款周期的前1/3期限內(nèi)提前還貸。議:

也就是說:

(1)如果你還房貸的年限較短,且對自己的投資理財(cái)能力沒啥信心,那么眼下可以考慮提前還貸。

(2)但如果你房貸還款年限已較長,又或看好后市,相信自己做別的投資能拿到比貸款利率更高的收益,那么就沒必要著急提前還貸。

好了,關(guān)于“提前還貸”這些事,你弄明白了嗎?

關(guān)鍵詞: 房貸利率 提前還貸

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房貸利率進(jìn)入“3時(shí)代”!“提前還貸”這筆賬,究竟該怎么算?,貸款,房貸利率,提前還貸

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