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空蕩的辦公室、無助的業(yè)主與租戶、高價(jià)收取的一二線城市房源轉(zhuǎn)手，種種跡象顯示，這家成立于2012年的老牌分散式長租公寓企業(yè)正遭遇2019年上市以來的最大危機(jī)。

頭部玩家之一的青客尚且如此，中小型長租公寓的處境更加艱難，多位業(yè)內(nèi)人士透露，由于新冠肺炎疫情的影響，大量中小型長租公寓品牌正在四處尋找資本方幫助甚至“接盤”，準(zhǔn)備以極低價(jià)格轉(zhuǎn)手當(dāng)初高價(jià)收取的房源。

這或許是長租公寓行業(yè)又一次集體踩下剎車的里程碑——規(guī)模賽跑模式已被證偽，以上市彌補(bǔ)商業(yè)邏輯漏洞的幻想被打破，各地監(jiān)管政策逐步完善的當(dāng)下，如何腳踏實(shí)地靠運(yùn)營能力制勝，是長租公寓“活到最后”的籌碼。

青客的“沖刺后遺癥”

2019年11月5日，青客公寓CEO金光杰在納斯達(dá)克敲鐘，青客趕在蛋殼、自如等一眾分散式長租公寓之前上市，被冠以“長租公寓第一股”稱號。

用沖刺來形容這一次上市并不為過。

2019年10月7日，青客向美國證券交易委員會(huì)遞交了招股書，申請?jiān)诩{斯達(dá)克上市并募資近1億美元，蛋殼公寓緊隨其后，在10月28日遞交了招股書，計(jì)劃登陸紐交所，同樣申請募資約1億美元。

一位了解當(dāng)時(shí)上市情況的離職青客員工透露，由于青客在規(guī)模及增速上不及蛋殼，而招股書發(fā)布后的認(rèn)購情況也不理想，公司擔(dān)心如果上市時(shí)間與蛋殼接近，會(huì)影響到上市的成功與否，“高層達(dá)成了共識，上市是第一目標(biāo)，募資可以適當(dāng)調(diào)低”。

11月2日，青客更新了招股文件，將IPO規(guī)模由原本的520萬股ADS(美國存托股票)下調(diào)至270萬股，募資金額也由1億美元下調(diào)至不到5000萬美元，募資目標(biāo)大幅下調(diào)后，青客在三天內(nèi)完成了上市。

快!上市競跑只是這個(gè)關(guān)鍵詞在長租公寓的一個(gè)縮影，無論是房源大戰(zhàn)，還是甲醛門、裝修污染，甚至租金貸，都讓房源和資金“跑動(dòng)”起來，快速拓展規(guī)模、成為頭部玩家、趕赴境外上市，像是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)約定俗成的規(guī)則，包括青客在內(nèi)的長租公寓企業(yè)都沿著這條路線前行。

金光杰對上市的期待很高，他公開稱，上市就是讓公司從冷兵器時(shí)代進(jìn)化到熱兵器時(shí)代，有更多的資本產(chǎn)品可以當(dāng)做武器。

那么，上市為青客帶來了什么呢?

從上市時(shí)17.35美元/股的開盤價(jià)到2020年4月22日收于12.6美元/股，青客的股價(jià)下跌了27.4%，市場成交額長期低于1萬美元/日，甚至出現(xiàn)過單日成交額為0的狀況，這意味著，青客基本失去了在資本市場上的交易價(jià)值，更喪失了再融資能力。

金光杰敲鐘后回到國內(nèi)，被問到最多的是：青客的商業(yè)模式、青客的虧損逐年遞增以及青客的租金貸。

上市意味著財(cái)務(wù)信息的公開，成立8年的青客第一次將部分核心運(yùn)營數(shù)據(jù)公開，但認(rèn)同者寥寥：招股書數(shù)據(jù)顯示，2017財(cái)年到2019財(cái)年前三季度，青客的虧損額為2.45億元、5億元和3.73億元，同時(shí)，租金貸占租金比例超65%，大大超出同業(yè)。

金光杰對虧損的解釋是，國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則會(huì)導(dǎo)致虧損數(shù)據(jù)高于實(shí)際，此外，青客的主要虧損來源于利息、研發(fā)、廣告宣傳。而對租金貸，金光杰表示要為其“正名”，他稱爆雷的長租公寓使用的不是租金貸，而是高利貸，他還表示，青客很早就使用租金貸，與十幾家銀行合作過，期間沒有產(chǎn)生過一筆不良貸款。

在青客模式中，租金貸的地位毋庸置疑，通過一次租金貸合約簽訂，青客就可以從銀行端一次性獲取一年的租金，以此作為新房源拓展及裝修的資金，再將新房源以租金貸方式出租，形成快速的資金循環(huán)。

蛋殼的思路與青客類似，租金貸在其租金中占比也超過65%，蛋殼CEO高靖曾對記者表示，蛋殼是將房屋租賃當(dāng)做金融產(chǎn)品來運(yùn)營。

金光杰不止一次表示，在行業(yè)的競速比賽中，“活著真好”。

然而，新冠疫情肺炎的來襲，當(dāng)資金鏈的一端出現(xiàn)問題，原本助推規(guī)?？焖贁U(kuò)張的租金貸成了奪命的鐮刀。

據(jù)包括前述青客離職員工在內(nèi)的多位業(yè)內(nèi)人士透露，由于疫情影響，青客在2月的新增租賃業(yè)務(wù)停滯，大量房源空置，青客不僅需要支付高額的房源運(yùn)營費(fèi)用，還有一大筆本該使用租金貸償還的房東端租金要清理，資金鏈嚴(yán)重承壓。

2020年4月中旬開始，青客公寓逐步將旗下大量房源轉(zhuǎn)手給了建設(shè)銀行旗下長租公寓平臺建融家園，對接完成之后，青客將只負(fù)責(zé)房源的具體運(yùn)營，而不再承擔(dān)資金鏈負(fù)擔(dān)，以此為契機(jī)，青客有望轉(zhuǎn)型為輕資產(chǎn)的長租公寓品牌運(yùn)營者。

長租公寓“夢醒時(shí)分”

2016年開始，長租公寓行業(yè)遇到的都是好消息——租售并舉、類REITs破冰、保險(xiǎn)銀行等長線資本涌入，整個(gè)行業(yè)快馬加鞭前進(jìn)。

2017年底，隨著大量資本熱錢的涌入，長租公寓企業(yè)開啟了房源爭奪戰(zhàn)，部分長租公寓企業(yè)在房源剛剛過萬的情況下，喊出了十萬甚至百萬的房源目標(biāo)。無論品質(zhì)如何，只要房源真實(shí)存在，就以價(jià)格戰(zhàn)相爭，這一輪規(guī)模競速直接拉升了各一二線城市的房租價(jià)格。

安居客數(shù)據(jù)顯示，2017年，全國熱點(diǎn)二線城市人均月租金增長超過16%，其中，成都人均月租金增長18%，北京人均月租金增長14%，相比往年，增長幅度有所放大。

房源價(jià)格戰(zhàn)一直持續(xù)到了2018年8月，針對過熱的租賃市場及迅速增長的房租，北京市住建委聯(lián)合銀監(jiān)局、金融局、稅務(wù)局等部門集中約談了自如、相寓、蛋殼等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確提出規(guī)范住房租賃企業(yè)行為的相應(yīng)政策，此后，各地相繼出臺了針對長租公寓企業(yè)的監(jiān)管草案。

2018年末，長租公寓行業(yè)踩下了第一次剎車，一批長租公寓連環(huán)爆雷，爆雷的主要誘因租金貸進(jìn)入了監(jiān)管視線，各地紛紛發(fā)文，要求長租公寓企業(yè)規(guī)范租金貸使用。

盡管如此，裹挾著資本大勢的頭部長租公寓企業(yè)依然在巨大的慣性下沖刺，據(jù)青客和蛋殼的離職員工透露，除了監(jiān)管力度最大的北京，兩家長租公寓企業(yè)在布局的主要城市中依然大量使用租金貸的方式走規(guī)模競速的老路，因?yàn)樵?018年，內(nèi)部就已經(jīng)決心在2019年沖刺上市。

如今，以上市后的資本力量彌補(bǔ)商業(yè)模式夢碎，疊加后疫情時(shí)代的現(xiàn)實(shí)難關(guān)，長租公寓行業(yè)的夢醒時(shí)分，也可能是一大轉(zhuǎn)機(jī)。

一位國內(nèi)排名靠前的長租公寓品牌CEO對記者表示，“說一句得罪人的話，如果自身的運(yùn)營能力不過關(guān)，公司上市了，早期投資者紛紛套現(xiàn)走人，對公司的打擊大過資本市場能帶來的好處。”

在國際市場，長租公寓本應(yīng)該是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但國內(nèi)長租公寓囿于極低的利潤率，始終得不到資本市場認(rèn)可，甚至不少房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)巨頭的掌舵人，都表達(dá)過長租公寓做一間虧一間的言論。

前述CEO表示：“長租公寓行業(yè)的當(dāng)務(wù)之急，是要拋開花里胡哨的資本技巧，通過多樣化的方式開源節(jié)流，降本增效，拿房源要拿性價(jià)比最高的房源，運(yùn)營要按照最高的標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營，野蠻化的比規(guī)模、比速度已經(jīng)走不通了。”

事實(shí)上，部分長租公寓企業(yè)已經(jīng)在嘗試一些新的方式。

例如，樂乎公寓從2018年開始，與各個(gè)地方政府合作，做城市租賃行業(yè)第三方輕資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)品牌，簡單而言，政府出地出錢打造公共租賃用房，樂乎負(fù)責(zé)輸出標(biāo)準(zhǔn)化的公寓運(yùn)營服務(wù)，將資金鏈壓力降到最低。

魔方公寓、新派公寓也在2019年相繼宣布進(jìn)入輕資產(chǎn)運(yùn)營領(lǐng)域，2019年，魔方公寓開啟了在全國范圍內(nèi)的路演，邀請中小型長租公寓業(yè)主成為魔方合伙人，由魔方輸出管理系統(tǒng)、品牌。

看起來，這就像“貼牌”一樣簡單，但事實(shí)上，多位業(yè)內(nèi)人士透露，輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，要求品牌方擁有完善的管理模式、供應(yīng)鏈系統(tǒng)、客戶系統(tǒng)以及營銷系統(tǒng)，只有有能力的長租公寓品牌，才能真正做到所謂“賦能”。

而盈利模式也是顯而易見的，險(xiǎn)資、銀行、地方政府、中小業(yè)主等是真正的資產(chǎn)長期持有者，這意味著，長租公寓的輕資產(chǎn)時(shí)代，運(yùn)營能力等同于盈利能力。

前述CEO表示：“長租公寓的特性是慢，是長久，那些做互聯(lián)網(wǎng)快餐化準(zhǔn)備、把金融產(chǎn)品掛在嘴邊的企業(yè)，該醒醒了。”

關(guān)鍵詞： 長租公寓 青客