“很久沒有見到‘地王’了。”北京某知名房企相關(guān)負責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，在樓市調(diào)控的打壓下，土地市場“平淡”已久，高價地近乎絕跡。以往“眾星捧月”般的搶地場面已非常罕見。
不僅如此，流標(biāo)、流拍的現(xiàn)象明顯增多。
中原地產(chǎn)發(fā)布報告稱，截至11月20日，今年一二線城市住宅土地流標(biāo)高達267宗，創(chuàng)最近6年來最高紀(jì)錄，同比上漲152%。易居克而瑞的數(shù)據(jù)也顯示，僅在今年10月，重點監(jiān)測的336個城市就流拍156幅地塊。
房企拿地預(yù)算收緊、土地出讓條件苛刻，被認為是流拍情況增加的主因。除熱點一二線城市之外，三四線城市的土地流拍數(shù)量也明顯增加。一些相對不夠優(yōu)質(zhì)的地塊“無人認領(lǐng)”，似乎成為今年土地市場的常態(tài)。
在經(jīng)歷了長期調(diào)控的“洗禮”后，房企真的變理性了嗎?
“量價齊升”仍是主流
在中原地產(chǎn)統(tǒng)計的一二線城市中，昆明、石家莊的土地流拍、流標(biāo)數(shù)量都超過了20宗，太原、合肥、寧波也都在15宗以上。一線城市中，北京和廣州分別流拍了6宗和7宗。
按照該機構(gòu)的統(tǒng)計，截至11月20日，今年三四線城市流標(biāo)住宅土地906宗，相比去年同期的766宗，上漲了18%。
易居克而瑞的一份報告也指出，今年10月，重點監(jiān)測的336個城市共流拍156幅地塊，其中66幅為政府撤牌或回收地塊。在其余的流拍土地中，僅昆明就流拍了34宗，成為“重災(zāi)區(qū)”。
在流拍背后，是土地溢價率的不斷下滑。易居克而瑞指出，今年10月，336個城市經(jīng)營性用地的平均溢價率，已經(jīng)從5月的接近40%，下降到10.4%，創(chuàng)最近兩年多來的新低。
考慮到樓市調(diào)控對企業(yè)融資和銷售端帶來的影響，這種情況不難理解。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，土地流拍增多的主要原因在于，“房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈壓力逐漸增大，而一二線城市的限價、限售等政策使得開發(fā)商回款壓力越來越大。”
但實際上，流標(biāo)、流拍情況的增多，并不意味著土地市場轉(zhuǎn)淡。今年以來，土地市場仍然呈現(xiàn)出量價齊升的局面。
國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積21963萬平方米，同比增長15.3%;土地成交價款11695億元，增長20.6%。以此推算，前10月房企土地購置均價5325元/平方米，同比上漲4.6%。
自然資源部下屬的中國土地勘測規(guī)劃院也指出，今年第三季度，全國主要監(jiān)測城市的住宅地價水平為6977元/平方米，環(huán)比上漲2.13%，同比上漲10.15%。
上述機構(gòu)的統(tǒng)計口徑和統(tǒng)計結(jié)果各不相同，但均反映出一個“悖論”：一方面，土地交易量價齊升;另一方面，溢價率下降，流拍、流標(biāo)現(xiàn)象增多。
市場存反彈動力
張大偉認為，這種“悖論”的出現(xiàn)，在某種程度上源于供應(yīng)端的變化。
在監(jiān)管層的督促下，今年以來，各熱點城市土地供應(yīng)規(guī)模明顯增加，很多城市的供應(yīng)量達到歷史新高。中國土地勘測規(guī)劃院指出，今年第三季度，106個主要監(jiān)測城市的房地產(chǎn)用地供應(yīng)面積為1.63萬公頃，環(huán)比增長18.37%，同比增加30.87%。供應(yīng)面積創(chuàng)2014年以來歷年同季度最高。
這給了房企很大的選擇余地。前述房企人士表示，“以往北京的土地供應(yīng)節(jié)奏比較慢，企業(yè)經(jīng)常處于‘翹首以盼’的狀態(tài)?，F(xiàn)在供應(yīng)節(jié)奏加快，最近一年都沒有出現(xiàn)明顯的‘斷供’。”
但這些土地的條件苛刻，使得其質(zhì)量大不如前。在易居克而瑞指出，在10月份的流拍地塊中，東莞、中山這類熱度較高的三四線城市，由于出讓規(guī)則中有“自持5萬平方米商業(yè)”或“需要現(xiàn)房銷售”等原因而導(dǎo)致無人參拍。
該機構(gòu)指出，以此來看，土地溢價率下降不僅受到市場、企業(yè)方面因素的影響，土地出讓條件嚴(yán)苛也是導(dǎo)致盈利難度加大、溢價率下滑的原因。
房企對這種情況可謂又愛又恨。一方面，經(jīng)過近幾年的放量銷售，大型房企普遍需要補充土地儲備，而土地出讓規(guī)模增加，正符合企業(yè)的胃口。“大房企儲備土地可以應(yīng)付兩年的項目開發(fā)，但依然需要補充庫存。”新城控股高級副總裁歐陽捷表示。
另一方面，由于資金狀況收緊，房企對地價的承受能力變?nèi)?土地出讓條件苛刻，使得企業(yè)十分謹慎。多位房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者反映，今年以來土地出讓底價明顯提高，附加條件增多，考慮到限價等因素等影響，企業(yè)拿地的實際成本并不低。
分析人士認為，這也是造成“流拍增多、溢價率下降、地價上漲”的主要原因。
雖然是各種因素倒逼的結(jié)果，但土地市場的確正在趨于理性。歐陽捷認為，“流拍土地增多并非是樓市下行的信號，也非房企資金短缺，恰恰相反，這是土地市場理性的信號。”
中國土地勘測規(guī)劃院也指出，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的延續(xù)，預(yù)計市場將進一步回歸理性，住宅地價漲幅或?qū)⑦M一步回落。但該機構(gòu)同時指出，這種情緒并不穩(wěn)定，“當(dāng)前樓市庫存去化基本完成，市場出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)向的趨勢尚不明確，對上漲過快的城市仍需重點關(guān)注，堅持整體導(dǎo)向和分類調(diào)控。”
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