成都樓市，現(xiàn)在有個很奇怪的現(xiàn)象：
(資料圖片)
一堆的剛需房賣不動，只有高性價比才能處理掉，而同時一堆的豪改，每次都開盤即空。
很多人，不理解，為什么會出現(xiàn)這種情況？
實際上，這個是符合邏輯的，今天觀察員就給大家聊一聊成都樓市最近的現(xiàn)象。
成都樓市觀察員，一個有專業(yè)、有態(tài)度，三觀比五官還正的良心觀察員，值得信賴和支持！
先給大家定義一個詞語：樓市分化
大概20年初，觀察員曾撰文寫過樓市分化的問題，當(dāng)時只是有所感觸，還沒有詳細(xì)分析論證。如今隨著深刻的思考，漸漸地邏輯全面。
樓市分化
所謂樓市分化，可以理解為大勢退去之后，樓市客觀規(guī)律的優(yōu)勝劣汰。
具體點來說，就是不同城市、不同區(qū)域、不同板塊、不同定義的樓盤，樓市邏輯發(fā)生改變，會出現(xiàn)漲跌迥異的現(xiàn)象。
再結(jié)論性的闡述，就是樓市過去的黃金十年，全面普漲的邏輯已經(jīng)不再，如今會在更加理性，更加追求居家理念的基礎(chǔ)上，差異化體現(xiàn)在房屋價格上。
這個，也就是成都樓市如今奇怪現(xiàn)象的邏輯基礎(chǔ)所在。
通俗來講，就是設(shè)計更加合理，品質(zhì)更加好的產(chǎn)品，溢價程度會更高，會更好賣。
上半個月，成都好多樓盤開盤就達(dá)到了去化率100%的情況，有熱心的朋友，還專門統(tǒng)計了一張表格，如下圖：
去化率
很多人其實不明白，為什么基本都是三萬單價的房子，怎么一開盤就能清盤？
舉個例子，拿龍湖云河頌來說，很多人印象都停留在，槐樹店一套安置房，是誰給的勇氣，成華區(qū)的樓盤都能賣三萬以上？
實際而言，拋開龍湖的品質(zhì)不說，不說這個樓盤，其實槐樹店這個板塊，是個非常有潛力的板塊。
大的角度來講，地理位置上，內(nèi)接萬象城，順帶又和崔家店橫向連接，這邊也和東客站能形成互動。成華區(qū)除了當(dāng)下炙手可熱的杉板橋板塊，以及潛力巨大的二八板塊以外，就屬這個板塊和東站還比較有潛力。
這么說吧，成華區(qū)的改善新盤，基本上大多都在這個板塊附近。
九章、壹號院、九林語、浣云居，錦麟壹品，這幾個豪宅都在附近不算太遠(yuǎn)。老的改善住宅除了杉板橋那邊，御龍山也在附近。成華區(qū)這幾年的幾個網(wǎng)紅盤，也有兩個在這附近，雪松以及濱江壹號。
小的方面來講，純剛需樓盤魯能城，其二手房基本成交價達(dá)到了二萬六七，掛牌價基本二萬七八。旁邊還有十里風(fēng)荷以及錦麟壹品兩個改善住宅。
以及更為重要的是，鬧得稍微不愉快的雪松總部及設(shè)計中心，掛了名校牌子的成師附小城東分校等等，這種豪改比剛需多賣個三五千的單價，不是理所當(dāng)然的嗎？
你覺得成華區(qū)賣三萬是瘋了，實際上人家確實值得起那個價格，所以才能開盤售罄！
云河頌周邊
云河頌如此，三圣鄉(xiāng)，白鷺灣等政策導(dǎo)向之地，就更不用說了。
但實際上，看著這些盤開盤售罄的同時，整個成都的順銷盤一抓也是一大把，就不舉例了。
這也是個矛盾所在，但正是這個矛盾，應(yīng)該促使大家反思，這些高凈值客戶，為什么放著一大堆性價比高的二手或者順銷盤不去選擇，也寧愿擠破頭去買這些豪宅？
上個月，三圣鄉(xiāng)的錦江賦，2300多個起的合院，5分鐘賣完，是這些高端購房者頭鐵？
其實，是這些高凈值客戶的謹(jǐn)慎選擇罷了！
除了絕對價差的網(wǎng)紅樓盤，如天府半島以及中洲錦城以外，這些網(wǎng)紅樓盤是需要拼人品和氣運(yùn)的，屬于眼見可得的撿漏。
錦江賦
那么剩下的，就是地段絕對優(yōu)勢，先不說增值如何，至少保值和居家沒錯的潛力地段，而這些開盤售罄的豪宅，無一不是如此！
樓市分化之下，主城內(nèi)這種可以明顯判定潛力無限的板塊，其實越來越少了，這也就是這些高凈值客戶，即便遇見了高價，也愿意買單的原因所在！
青羊、錦江、武侯、高新、金牛、成華，大家回想下，其實區(qū)域內(nèi)大有潛力的板塊，所開發(fā)的品質(zhì)樓盤，多嗎？
根本不多，所以沒得太大選擇！
又來舉個例子，就拿成華區(qū)來說，雖然土地保持兩全成都最多，但是眼見可得的潛力板塊，其實并不多！
二十年前的熱門地段新華公園和電子科大，除了太陽公園和玉錦灣，并沒有幾個拿得出手的改善住宅；十五年前的建設(shè)路SM廣場，除了龍湖的銅雀臺、保利康橋以及九龍倉，又有幾個高端改善盤？十年前的萬象城，除了御龍山以及新的悅璽，再也找不出幾個相同品質(zhì)的樓盤了；五六年前起來，目前正炙手可熱的杉板橋東郊記憶，萬科龍湖中糧融創(chuàng)以外，大部分也都是剛需樓盤。
大力發(fā)展的東站，還是沒起來，傾盡心血的龍?zhí)端?，依舊遙遙無期，你告訴我，除了最近的二八，以及未來可見的崔家店槐樹店一塊，還有多少可以明確預(yù)判得好地段？
所以凱德大概率能夠清盤，中環(huán)天序也是如此。
如此土地量的成化如此，你看金牛，武侯也就不意外了，而寸土寸金的高新和錦江，更是如此了。
未來成都頂級天花板，沒有之一！
文末總結(jié)：
樓市分化的大環(huán)境之下，購房者更趨于居家理念更新以及潛力巨大的地段，再加上隨著城市的發(fā)展，主城潛力地段越來越少，高凈值客戶的選擇余地，也會越來越少，所以最終造成了這種豪改客戶，愿意為高價買單。
再給大家普及下關(guān)于房價上漲的三大核心因素：
具備歷史文化意義的稀缺性、頂級學(xué)區(qū)、地段。
具體邏輯就不詳細(xì)闡述了，感興趣的可以翻閱觀察員往期的微頭條。
青山不改，綠水長流，咱們下期有緣再會！
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