隨著各項機制的成熟，房產(chǎn)稅的腳步漸近。12月5日，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心共同發(fā)布《中國住房發(fā)展報告2017-2018》（以下簡稱《報告》）指出，近兩年全國住房市場總體穩(wěn)中有升，為更好建設長效機制，建議明年將房產(chǎn)稅納入立法議程。不過業(yè)內(nèi)提醒，房產(chǎn)稅方案與現(xiàn)行政策體系關系仍待捋順，這或成為該項稅制落地過程中需要解決的主要問題。
樓市平穩(wěn)期的政策變數(shù)
在已有政策的基礎上，《報告》預測，如果沒有重大政策沖擊，明年中國樓市將迎來平穩(wěn)調整，建議相關部門將房產(chǎn)稅納入明年的立法議程，同時將交易環(huán)節(jié)契稅征收稅率調整等權限授予地方，讓城市政府可以因城施策進行調整。
具體來看，《報告》認為，明年全國住房價格增幅或繼續(xù)平穩(wěn)下降，商品住宅銷售額增幅也將較今年出現(xiàn)明顯回落，全年房地產(chǎn)投資增速也會略有放緩。住房租賃市場方面，受租購并舉、租售同權等政策刺激，疊加銷售市場調整，明年全國住房租賃市場將有顯著的提升，一二線城市的份額占比和總體規(guī)模將更加提升，不過要注意防范市場泡沫擴散，以及住房投資投機的再度轉移。
值得一提的是，在同日召開的“世界經(jīng)濟與中國2018：把握全球經(jīng)濟金融新格局”年會上，中國社科院學部委員余永定也指出，當前全國房價整體呈下跌態(tài)勢，預計房地產(chǎn)投資增速也會進一步下降，因此不排除明年經(jīng)濟增速出現(xiàn)下降的可能性。交通銀行首席經(jīng)濟學家連平也提醒，由于商品房銷售、土地成交、建設開工、資金來源等相關指標有所走弱，未來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍可能下降。
《報告》指出，雖然不斷收緊的樓市調控及嚴格的限制性措施有效遏制了熱點城市房價的過快上漲，但部分城市仍面臨著樓市報復性反彈泡沫繼續(xù)擴大，或預期發(fā)生逆轉泡沫破裂的風險。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨資金鏈與信貸違約風險，居民部門購房“加杠桿”同樣值得警惕，而政府資產(chǎn)負債狀況過于依賴房地產(chǎn)行業(yè)值也可能暗藏風險。
鋪墊政策密集落地
隨著一系列政策密集落地并釋放效應，業(yè)內(nèi)普遍認為房地產(chǎn)調控已逐漸步入攻堅期，難度有增無減。為此，《報告》建議將明年確定為基礎性制度和長效機制建設年，把持續(xù)調控融入到制度和長效機制建設中。
例如，適度降低不同持有者和不同用途土地進入和轉變成住房用地門檻，盡快形成政府、事業(yè)單位、企業(yè)和集體組織等多渠道供應土地的格局。
據(jù)《報告》披露，去年9月以來，調控措施、機制建設雙管齊下使市場趨于穩(wěn)定，各方博弈處在短暫的弱均衡狀態(tài)。整體來看，2016-2017年我國住房市場總體穩(wěn)中有升，一二線城市分化降溫，三四線城市分化升溫。此外，國內(nèi)房價體系城市群特征趨于顯著，城市群與非城市群房價間存在顯著差距，一二線城市群房價與三線城市群房價差距逐步增大。
在此背景下，此次《報告》提出，應盡快明確房產(chǎn)稅時間表，實行住房租金抵扣個人所得稅政策。“穩(wěn)定房價是當前政策的既定目標，但除了貨幣政策，相關部門還應更多運用財政政策及其他手段進行調控，例如盡快推出房產(chǎn)稅以穩(wěn)定房價”，余永定表示。
早在1986年9月，國務院就發(fā)布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，不過直到2011年，為配合地產(chǎn)調控“國八條”實施，上海和重慶兩地才發(fā)布對個人住房征收房產(chǎn)稅試點方案，并開始施行。
中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學家巴曙松表示，目前支持房產(chǎn)稅出臺的內(nèi)部和外部條件越來越充分，例如全國房產(chǎn)系統(tǒng)實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)；存量房市場的到來使得房地產(chǎn)市場的流通更為充分，價格更為合理；源于土地拍賣的地方政府收入在降低，需要找到新的支持城市運營的收入來源等，“可以說，房產(chǎn)稅出臺是必然趨勢”。
與現(xiàn)行制度仍需深度整合
雖然腳步聲漸近，但房產(chǎn)稅正式落地仍面臨不小的難題。國家稅務總局原副局長許善達曾一針見血地指出，當前的房產(chǎn)稅方案與現(xiàn)行房地產(chǎn)法律、政策相悖，“如果將房地產(chǎn)稅視為財產(chǎn)稅，則違背了我國現(xiàn)行土地國有政策中不能對個人征收‘土地財產(chǎn)稅’的原則；如果將房產(chǎn)稅視為使用稅，那購房企業(yè)、個人已經(jīng)繳納了70年的使用費，這相當于重復征收”。許善達直言，要制定完善的房產(chǎn)稅方案，首先要在法律層面解決與現(xiàn)行制度的不一致問題。
“當前相關部門已具備解決技術條件的能力，但房產(chǎn)稅真正落地，還需要決策層通盤考慮政治、經(jīng)濟、社會等各方面因素”，國家行政學院經(jīng)濟學教研部教授馮俏彬向北京商報記者分析，房產(chǎn)稅征收對象是千萬個的家庭和個人，不僅是一項稅制改革，更是我國稅制改革從間接稅向直接稅的跨越，是國家治理層面的大問題。
馮俏彬進一步指出，作為房產(chǎn)稅的直接征收對象，不少普通百姓需要對此表達意見，不同群體觀點可能存較大出入，這樣龐雜的信息量需要由一個意見整合機制加以整合梳理，但目前我國相關機制的建設尚不完善，這意味著未來房產(chǎn)稅方案的一審、二審、三審在公開征求意見階段會遇到阻礙。“房產(chǎn)稅的立法問題，其實深刻、生動地反映了走向現(xiàn)代化的中國所面臨的陣痛。”
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